（2016/08/27開催）
残暑厳しい中、前回に引き続きインドア企画。
神奈川県で稼働率94％超を誇る管理会社の㈱エステートシンワさんとのコラボです。

県下の賃貸事情、満室経営のポイントについてさんぽ仲間と大いに語ります。
題して「神奈川県を徹底研究！ 満室経営セミナー」＠川崎！

エステートシンワさんは、創立9年ですが神奈川県に3,500ほどの管理戸数を持たれています。メンバーが所有物件の管理に苦しんでいた際に、対応を依頼したのが出会いのきっかけでした。

その物件では、エステートシンワさんの女性スタッフが全戸を回って挨拶をするなど、地道な対策を経て滞納問題を解消し、満室経営となっているそうです。

現在の管理物件の入居率は94％超。常に最新のデータにアップデートされるとか…。
この辺にも満室経営への強い決意が感じられます。

講師は企画室室長の鈴木伸幸（すずき のぶゆき）さま。
2012年頃より、満室経営コンサルO氏やカリスマ投資家I氏、一匹狼K氏などとの交流を通じ、満室経営ノウハウを磨いたといいます。

満室経営は入居付けを目的とする空室対策と、維持・更新を目的とする満室対策の2つで構成されます。
空室対策のポイントとして費用対効果と優先順位、今時の人気設備、Web検索対策、マーケティング。
満室対策としては必要なオーナースキルなどなど、多岐にわたります。

以前は、内見が５件あったら１件決まるという確度だったそうですが、最近は内見数が減り、１件の内見を確実に決める必要があるとのこと。

これは、入居希望者がネットで事前に徹底的に部屋情報を調べ、絞り込んでいるから。
昔のように、駅前の不動産屋さんを順番に回る、なんてことは無いようです。

トレンドに合わせた対策が必要ですよね。

また、所有不動産の資産価値アップも大切なポイントだそうです。
ここの対策で人気度の差が大分出るようです。
安価で効果の高いものから検討したいですね。

アンケートによる人気設備ベストは、
１．押入れ（収納）
２．エアコン
３．モニタ付きインターフォン
４．追い焚き機能付きバス
５．ガスコンロ

最近の注目株として
★シューズインクローゼット（靴の収納）
★２４時間ゴミ捨て

住居の検討ポイント（家賃・設備以外）
１．通勤・通学の利便性
２．広さ
３．最寄り駅・利用路線の利便性

なるほどという感じですが、ポイントは築年数はあまり気にされていないということ。
古くても、室内の清潔感＆環境が整っていれば良いわけです。

空室対策の有効度として、
POP＜プレゼント＜広告費＜設備＜★募集条件（敷礼・フリーレント・初期費用・高齢者・ペット飼育………家賃）
というお話がありました。

募集条件の見直しが最も効果的ですが、家賃を下げる前にも出来ることはたくさんあるとのこと。

第２部はパネルディスカッション。

パネルディスカッションでは、事務局スタッフと鈴木さんの掛け合いで話が進みました。
神奈川に物件を保有しているスタッフが登壇。

実際に神奈川で投資をされている方々の話が聞けるのは、やはりとても新鮮です。
第一部の鈴木さんの話は、どちらかといえば理論の話、第二部は投資家による実践の話。
いろいろと市況が変化していく中で、各人が様々な工夫をしている様子が伺えとても勉強になります。

最後に県内の地域特性。
新しい道路がどのように投資や客付けに影響しているか？
神奈川県の各市町村の人口動態はどうか？
人口が減少傾向にあるところは本当に投資に向かないのか？
などベテラン陣の意見や経験が聞けるのもとても参考になります。

今回も満足度も高く楽しい会になりました。

鈴木さん、ご参加いただいた皆さま、ありがとうございました！