第196回 ふつうさんぽ「狭小アパート見学会」@巣鴨

(2017/06/24(土)開催)

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今回のふどうさんぽは、事務局メンバー杏さんの保有物件の見学です。
 ⇒杏さんのご紹介
物件は、JR駒込駅から徒歩9分、都営三田線巣鴨から徒歩13分にある狭小アパート。
都市計画道路のために、都による解体・収用が決定したとのこと。(解体前に見せていただけることになりました)

敷地30㎡の超狭小地に建つアパート。どんな間取りなのか?これまでの利回りは?期待が高まります!

集合は都営三田線・西巣鴨駅。ここから巣鴨に向かいながら物件見学とさんぽです。都心ということで期待も大きかったようで、40名以上の方にお集まりいただきました (*゚▽゚ノノ゙☆パチパチ
ありがとうございますm(_ _)m

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地上に出て、メンバー紹介&簡単な説明をして、物件へ向かいます。

小さな間取りのため、3グループに分かれて見学。残った人は近くの公園で待機です。
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梅雨明け前でしたが天気は快晴。夏も間近、待っている間は本当に暑い!
そんな暑さをものともせず、不動産談義はもっと熱い!

さて、物件見学へ。

<建物概要>
・敷地30㎡の超狭小地に建つアパート
・車の幅より間口が狭い
・細長い建物
・2006年築(土地を購入して新築)
・木造2階建て
・1階に1世帯、2階に1世帯
・新築時利回り7.4%
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道路面は広いのに、なんて幅狭‼ ( ゚д゚)
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外観はとてもキレイ。塗料はジョリパット(モルタルの上に吹き付ける外装塗材)を使用しているそうです。

建築の専門家であるオーナーの杏さんでも、築10年の経年劣化を感じさせないと言うほど。
これから解体してしまうのは勿体無いです!

建物の中へ。
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キッチンを真ん中に、左右に部屋を配しています。

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狭さを緩和するためのロフト。

オーナーの杏さんいわく、"多角形の部屋はとても使いづらいとか窓の重要性などを実感させられた物件"とのこと。

中に入ってみると、外観からの想像より、思ったより広い!と感じました。
築年が浅く、内外ともまだまだ使える状況、都の収用のための解体は本当に勿体無いです。

見学後、杏さんから経緯を説明。
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土地収用はなかなかお目にかかる事のないケースのため、皆さんの質問は絶えません。

計画に必要な土地は敷地の半分だったそうですが、この狭小地が半分だけ残っても使い道がないと交渉により全て買い取ってもらったそうです。値段についても交渉により、多少融通があるとか。

元々、都市計画がある事は承知の上で建設しているため、入居者さんにも更新が出来ない可能性を説明の上で賃貸していたとのこと。いざという時に退去してもらえる、定期借家契約を活用していたのかもしれません。

収用計画が購入前から見えているということは、出口が確定している安心物件でもあるということ。インカムの利回りが若干低くても、キャピタルが事前に計算できる損のない投資といえます。こんな戦略も覚えておきたいものですね。

物件見学後はファミレスでランチ。いつもの通り、談義は止まらずw
長居させていただきましたm(_ _)m

オーナーの杏さん、参加いただいた皆さん、ありがとうございました!

投稿日:

2017-07-18 06:04:52.46

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