第193回 特別さんぽ「ふどうさんぽ座談会」@田園調布

(2017/6/11(日)開催)

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今回は不動産投資の様々なテーマについて各自の意見、思い、悩みなどを話し合うことで、新たな気づきを得ることを目的とした「座談会」企画。

場所はいつもの田園調布、ベストセラー作家の菅井敏之さんの「スジェールコーヒー」=よろず相談所(本人談) 不動産物件を3件以上持っているさんぽ仲間限定の座談会です。もちろん菅井敏之さんも参加いただきます。

ふどうさんぽ主催者の御井屋が進行役となり、場を進めます。

「まずは投資方法の選択というテーマで話し合いたいことがありますかあ~?」

「 ……………………。」

みなさん恥ずかしいのか、中々最初の声が出ません。
それぞれの所有物件の紹介などから、ようやくポツポツと話が広がり始めました。

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今回の座談会のテーマは8つ。徐々に場もほぐれ、様々な意見が飛び交います。

・投資手法の選択(含シェアハウス・民泊)
・購入物件の選定基準(含売買仲介業者との関係)
・融資について(融資付け、借換)
・管理について(空室対策、自主管理、リフォーム業者の選定)
・資産管理法人の活用
・不動産投資チーム
・売却の考え方
・人生における不動産投資の立ち位置

全部はご紹介しきれないので、いくつかをピックアップ。

■投資方法の選択

「築古物件で傾いている物件の購入については、皆さんどう考えますか?」という問いかけ。

「傾きが気になり、色々悩んで結局購入を見送った」
「傾きがある物件で(許容範囲なら)あえて直さず、賃貸金額を安く提供することで運営している」と、同じ問題解決でも様々な捉え方があることが分かります。正解が一つではないのも、不動産の面白いところ。

■融資について

そして今回の座談会で最も多くの議題に上がったのが融資について。

「融資金額についてはサラリーマン年収の30倍といわれてますが、それは本当ですか?」との質問。
「融資金額は年収の30倍を超えていて、その倍以上の融資を得ている」という体験談も。
この辺はサラリーマン向け融資とプロパー向けで異なるよう。銀行毎にも違います。聞いていることと、実際に動いてみるでは随分相違があるようです。

菅井さんからは融資を出す側の目線として、
「融資を受ける前に考えることは、事業と物件の収益性健全性公共性成長性将来性(流動性)。この5つに着眼し、そこを意識して、安定した経営をしていくこと。そして、それを銀行にアピールしていくことが大切」
という不動産賃貸業の本質を語っていただきました。

■管理について

購入後に悩ましい空室対策では、賃貸料をどのように決めるかという議論が…。

「賃料は物件の今後の展開を考えて決めている」続けて、
「長期保有をする物件は市況に併せた賃料を考慮し、安定的な経営を目指す。短期売却を考える物件は売却額に影響しないために賃料を下げない工夫する」

家賃設定一つをとっても、目先のキャッシュフローだけに囚われない考え方が求められますね。

■不動産投資チーム

チームとは、不動産業を推進する為の銀行、売買会社、管理会社、リフォーム会社、税理士など、最高のパフォーマンスを作り出せるチームのこと。

「ドミナント型(地域密着型)で不動産投資チーム形成が出来ていて、実際に賃貸業がうまくいっている」という方がいらっしゃいる一方、
地域分散型の方(地域を分散して物件を所有している方)からは、
「そういったチームが出来るまでにどの位の時間がかかったんですか?」という羨ましげな質問が…。
物件の保有地域がバラバラの方は取引先も分散するため、結束の固いチームを作り難い悩みがあるようです。

複数物件を所有し規模を拡大している方々は、常に戦略を練り、先を見据えた対策を考えて、こういった勉強会も怠りない。さすがと感心してしまいます。

話がどんどん盛り上がり進んでいく中、座談会もいよいよ終盤の時を迎えます。

■人生における不動産投資の立ち位置

最後のテーマは『人生における不動産投資の立ち位置』

ここではスジェールオーナーの菅井さんに質問させていただきました。
「大家、カフェオーナー、セミナー講師と、多くの仕事をされていますが、時間や仕事、プライベートなどの優先順位はどのようにされていますか?」

「忙しい中でも必ず家族との時間を持つために、仕事と同様にアジェンダとしてスケジュールにきっちりと入れておく! 優先順位などという概念ではなく、どちらも大切にする!
思いを熱く語っていただきました。

息子さんの奥様が焼肉が好きなので、みんなで一緒に焼肉を食べにいく日や、奥様とのデートの日などがあるそうです。

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家族とのかけがえのない時間を大切にするためにも、将来を見据え計画的かつ安定的な投資をする事が大切なんだと改めて感じた座談会でした。

今回も菅井さん、ご参加頂いた皆さま、どうもありがとうございました!

投稿日:

2017-07-18 05:57:59.898

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