第188回 ふつうさんぽ&スケルトンリノベーション物件の見学 @芦花公園

(2017/2/25(土)開催)

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今回は、京王線の芦花公園駅(ろかこうえんえき)からの「ふつうさんぽ」とスケルトンリノベーション物件の見学会です。

芦花公園駅は、ちょうど世田谷区と杉並区の境界にあります。駅自体は世田谷区ですが、物件は杉並区。世田谷も杉並も入居者需要が高く人気のエリアですね。

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今回はちょっと特殊な再生物件ということで、所有している不動産が2軒以下の方、再生不動産投資に関心のある方、という参加条件があったのですが、あっという間に定員になりました。場所が都内ということもあり、関心が高いようです。

簡単な事務局からの挨拶の後、駅から商店街を抜けて北に進みます。

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歴史を感じさせる昔ながらの商店街。ちょっと古めで歩道も狭いのですが賑わっている様子です。街や行き交う人の雰囲気も下町情緒を感じさせます。

駅チカ物件だったので、ちょっとおしゃべりしている間にすぐ到着してしまいました。「さんぽ」的には、なんだか歩き足りないぐらい。

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築50年の寄宿舎をベースにしたスケルトン フルリノベーション物件。ちょうど内装工事が終わったところです。
・京王線 芦花公園駅徒歩5分、木造2階建
(リノベ前)居室8室、和式トイレ、共同シャワー1室
(リノベ後)1R×6室、各室キッチン/UB/トイレ/ロフト設置

さんぽ仲間のSさんが、元々外国人向け寄宿舎だったものを購入し、法人向けの寮として一棟貸ししていました。築年数を重ね出口を思案する中で、現状での売却、新築への建替、民泊運用など、多くの選択肢の中からリノベ再生を選択したそうです。

場所もよく、どの選択肢でも8%程度の利回りにはなりそうだったとのことですが、より高い利回りと新たなるチャレンジとしてローコストフルリノベーションにたどり着いたようです。サラリーマンを卒業し、本格的デベロッパーへの道を邁進するSさんならではです。

天井を剥がし、壁も一部壊したりしつつ、間取りも大改造。

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無垢材を用いたフローリング、オリジナルのカウンターキッチン、おしゃれな階段付きのロフト。できるだけ既製品を使わず、ローコストな造作(大工さんによる製作)にしたとか。狭い空間の中、工夫を凝らしてトイレを設置するなど、随所にSさんのアイデアが見られます。

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シンプルなキッチン。参加されていた女性やシェフの方から「もう少し収納が…」という声もありましたが、男性陣は「気にならないよ」との意見。このあたりは誰をターゲットにするかがポイントなのでしょう。

最後に、オーナーのSさんからお話をしていただきました。

●オーナーさんのお話と質疑応答

サラリーマン時代からの不動産投資の実践の中で、様々なトラブルを乗り越え、工夫を積み重ねて来られたSさんだけにとても参考になる話ばかりです。

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物件とターゲットのバランスを考えて、仲介会社に客付けを依頼されています。ローコストなおしゃれ物件に仕上がっていますが、なにしろ場所が京王線沿線。近隣は豪華なおしゃれ物件ばかりなので、そこを対象にしているお客さんだと希望レベルが高すぎて合わないので、物件に合う入居者探しを仲介会社さんにお願いしているそうです。

「乗降客数を投資の基準にしている人や本もありますが、それよりもわたしは街を見て判断します」とSさん。実際、芦花公園駅は1.4万人ですが、隣の八幡山駅は4.2万人。両方とも徒歩圏で利用可能で、最寄駅の乗降客数以上の需要がありそう。

完成までには色んな課題や苦労があったようです。
当初の購入時の仲介会社さん(経由)とのトラブル。
別の物件でのセルフリフォームの頑張りが、今回役に立ったこと。
プロパンガス会社さんと仲良くなって安くしてもらいつつ、工程管理はしっかり粘り強く実施したこと。
・・いずれも勇気づけられるようなお話ばかりでした。

「不動産投資をしていると色んなことが起こるけど、それを楽しめるかどうかで楽しい不動産(投資)ライフが送れるかが決まる」 これまでの苦労を感じさせない、Sさんの柔和な笑顔が印象的でした。

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物件見学後は、八幡山駅まで歩いて、駅で解散。

その後は、時間のある人たちで駅近くのファミレスで不動産談義。
それぞれのテーブルごとに話が盛り上がって、今回も長めのランチになりました。

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今回もとても楽しく、有意義な会でした。

オーナーのSさん、ありがとうございました。これからも実業家の先輩としてご指導くださいね。参加された皆さま、ありがとうございました。

投稿日:

2017-07-18 05:49:17.087

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